Certains propriétaires bénéficient de deux résidences ou plus, que ce soit pour les raisons professionnelles, familiales ou de loisir. Sur le plan administratif, il est important de déclarer à la fois sa résidence principale et secondaire bien qu’elles ne se trouvent pas au même endroit. Ces deux types de résidences impliquent des obligations différentes en matière fiscale. Il convient ainsi de faire la distinction entre eux.
Distinguer une résidence principale d’une résidence secondaire
Selon le service public, la résidence principale se définit comme le principal établissement d’une personne ou d’une famille au 31 décembre de l’année de perception des revenus. D’après cette définition, la résidence principale représente donc la résidence où l’intéressé loge durant la majeure partie de l’année, ce qui implique qu’il ne peut pas y avoir plus d’une résidence principale pour une seule personne. En ce qui concerne les locataires, la résidence principale est celle qu’il occupe durant au moins 8 mois par an, soit par lui-même, la personne avec qui il vit ou par une personne à charge. S’il ne peut y avoir qu’une seule résidence principale, celle-ci peut cependant être modifiée en cas d’obligation professionnelle, de santé ou en cas de force majeure.
La résidence secondaire en revanche représente la maison ou l’appartement où on ne vit que partiellement. Il peut s’agir d’une maison de plage ou de campagne comme il peut aussi s’agir d’un chalet à la montagne. À la différence de la résidence principale, un propriétaire est en mesure de posséder plusieurs résidences secondaires. Néanmoins, il faut savoir que posséder autant de biens immobiliers implique la multiplication des impôts dont le plus important est la taxation sur la plus-value lors de la revente des biens.
Résidence principale et secondaire : quelles fiscalités ?
La résidence principale comme la résidence secondaire sont soumises à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Cependant, la résidence secondaire s’avère beaucoup plus taxée. En effet, la taxe d’habitation est susceptible d’être majorée jusqu’à 15% selon la situation géographique du bien. Et dans le cas où la résidence secondaire se trouve dans une zone tendue, la surtaxe peut atteindre 20%. En France, la surtaxe habitation est une mesure destinée à favoriser la mise en location des biens secondaires, principalement dans les zones à forte demande. Ainsi, lorsque l’habitation est mise en location, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération sur sa taxe d’habitation pour résidence secondaire.
Les aides de l’État en matière immobilière ne sont pas non plus les mêmes pour la résidence principale et la résidence secondaire. Par exemple, les propriétaires de résidences secondaires ne peuvent pas bénéficier du prêt à taux zéro permettant d’emprunter une certaine somme sans payer d’intérêt. Ils ne sont pas non plus en mesure de profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en échange d’un investissement dans l’immobilier locatif. En ce qui concerne la taxe sur la plus-value à la revente, seule la résidence secondaire y est soumise. Elle représente entre 12 et 19% des prélèvements sociaux et si la plus-value dépasse les 50 000 euros ; une surtaxe de 2 à 6% du montant est appliquée. Toutefois, il est possible pour tout propriétaire d’obtenir une exonération de taxe sur la plus-value en cas de vente après 15 ans de détention, de prix de vente inférieure à 15 000 euros, ou de plus-value inférieure ou égale à 1 000 euros.
Inverser une résidence principale en secondaire pour annuler la taxe sur la plus-value
Dans le cas où le propriétaire ne remplit pas un des cas d’exonération de taxe sur la plus-value lors de la revente de son bien, il peut avoir recours à une astuce permettant de payer moins d’impôt. La solution consiste à inverser la résidence principale et secondaire. Une telle opération demande cependant mure réflexion ainsi qu’une grande prudence. Pour réussir l’inversion, l’adresse de la résidence secondaire devra être utilisée pour les services personnels de base comme la banque, la sécurité sociale et les services fiscaux. Le changement de résidence principale suppose aussi le déménagement du conjoint dans le cas du couple marié, et le changement d’école pour les enfants. Inverser une résidence principale et secondaire est une opération délicate qu’il faut mener habilement. Il est notamment conseillé d’attendre quelque temps après le déménagement avant de procéder à la revente. Il convient de laisser passer deux échéances fiscales au moins avant la vente effective du bien. Si le déménagement ne parait pas réel aux yeux de l’administration fiscale, elle requalifiera le logement prétendument principal en secondaire et tous les efforts du propriétaire auront été vains.
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